Mis à jour le 29 décembre 2017
Vous allez peut-être acheter ou vendre un logement. Pour que cette vente se fasse dans les meilleures conditions, il y a plusieurs modalités à remplir, dont la Loi Carrez. Lors de la vente ou l'achat d'un logement, la superficie en m2 doit être clairement renseignée dans toute promesse de vente ou d'achat, et le diagnostic sera exigé à la signature du compromis de vente.
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A quoi sert la Loi Carrez ?
Avant la loi Carrez, aucune réglementation n'obligeait le vendeur à indiquer la superficie du bien immobilier en vente. Depuis 1997, la loi Carrez protège les acquéreurs.
Le bien à vendre doit correspondre à un lot en copropriété horizontale (maison) ou verticale (appartement). Il concerne toutes les ventes de logements qu’il s’agisse de biens à usage commercial ou à usage d’habitation.
Attention, la loi Carrez ne tient compte que de la superficie privative c'est à dire la superficie du sol des locaux fermés et couverts.
Quels biens immobiliers sont pris en compte dans la loi Carrez ?
La loi Carrez concerne tous les logements en copropriété d'une surface de 8 m² au minimum. Elle ne prend pas en compte les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes, greniers non aménageables et les places de parking.
Comment est calculée la surface privative ?
Il s'agit de la superficie additionnée de toute les pièces du lot et de la surface de plancher d'un bien clos et couvert. Ne sont pas pris en compte :
Qui réalise le diagnostic et combien coûte-t-il ?
Le diagnostic de Loi Carrez doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel, formé et certifié, devant porter des Équipements de Protection Individuelle. Attention aux erreurs de calcul, elles pourraient vous coûter cher. Le prix du diagnostic Carrez varie en fonction du nombre de pièces et de la superficie du logement.
Un diagnostic seul coûte au minimum 52,43 € TTC (frais de déplacement inclus). Il faudra compter 80 € pour un studio et jusqu'à 300 € pour une maison. N'hésitez pas à faire des devis pour comparer les prix, ils peuvent varier en fonction des diagnostiqueurs professionnels. Petite astuce : dans le cas d'un diagnostic groupé (amiante, dpe, plomb...) avec la même société, le prix de la prestation sera plus compétitif.
Les conséquences si la loi Carrez n'est pas respectée
Pour commencer, il est important de noter qu'un diagnostic est valide tant que des travaux ne sont pas réalisés sur le bien sur lequel il porte.
Si la superficie privative n'est pas indiquée dans la promesse de vente, l'acheteur dispose d'un délai légal d'un mois, à compter de la date de la vente, pour invoquer la nullité du contrat. La nullité de l'acte d'achat peut être invoquée à la signature du compromis si la surface n'est pas indiquée sur celui-ci.
Si la superficie indiquée sur le papier est inférieure à la superficie réelle du lot, il n'y a aucun supplément de prix exigeable par le vendeur.
A l'inverse, si l'acquéreur remarque une différence de superficie d'au moins 5% par rapport à la surface privative réelle (la surface vendué indiquée sur l'acte est inférieure de plus de 1/20e de la surface réelle du lot), il dispose d'un an pour exiger une baisse du prix de vente (ou une contrepartie) proportionnelle à la différence de superficie. Ainsi, dans le cas d'un appartement de 100 m² vendu 100 000 € mais dont la superficie réelle est de 90 m², l'acheteur a le droit d'exiger un remboursement de 10 000 €.
Les élargissements et les compléments de la Loi Carrez
Deux lois sont venues compléter la loi Carrez et augmentent encore davantage les obligations des vendeurs.
En 2009, la loi Boutin renforce la protection des locataires en imposant le calcul de la surface habitable du bien pour la location d'une résidence principale non-meublée. La surface habitable doit toujours être calculée, pour tous types de biens à l'exception des locations meublées ou saisonnières. La surface habitable, selon la loi Boutin, répond aux même définitions que la loi Carrez, mais certaines surfaces ne sont pas prises en compte : combles non aménagés, sous-sol, dépendances.
En 2014, la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové, portée par l'ancienne ministre du logement Cécile Duflot) avait pour finalité de modifier les obligations du propriétaire en matière de calcul de surface. Elle instaurait de nouveaux recours pour le locataire en cas de mauvaises informations fournies. Dans ce dernier texte de loi le vendeur devait réaliser à la foi un diagnostic Loi Carrez et un diagnostic Loi Boutin afin de mieux informer les futurs acquéreurs.
Depuis le 26 juin 2014, le double diagnostic est devenu obligatoire. Toutefois, le texte devrait être amendé via ordonnances et être de nouveau présenté devant l'Assemblée Nationale afin d'être allégé voir même tout simplement annulé pour arrêter le double mesurage (calcul de la surface habitable et surface privative).
Des débats et des échanges ont également lieu dès l'adoption de la loi Alur au sujet de la surface pour la vente des maisons individuelles.Le but était de «garantir aux acquéreurs de maisons individuelles une information transparente et complète» selon les termes de Philippe Dallier, sénateur de la Seine-Saint-Denis, et auteur de la question publiée au Journal Officiel (JO) du Sénat le 8 mai 2014.
Cependant, le Ministère du Logement a remis en cause cette proposition et a exprimé sa volonté de ne pas aller dans le sens de cette proposition en déclarant, toujours via une publication au JO du Sénat le 31 juillet 2014, que la valeur des maisons individuelles «porte à la fois sur le bâti mais également sur le terrain et une erreur sur la surface du bâti ne justifie pas mécaniquement une baisse correspondante du prix».
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